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O que acontece com as garantias em uma ação hipotecária?

Escrito por melvin richardson | Traduzido por marcela machado
O que acontece com as garantias em uma ação hipotecária?

As ações hipotecárias são instauradas quando o proprietário não paga sua hipoteca

Comstock Images/Comstock/Getty Images

Quando alguém tem uma hipoteca, o empréstimo é segurado com uma garantia, o que significa que sua casa é penhorada como a garantia de seu empréstimo. Qualquer credor que tenha a garantia de uma propriedade tem o direito de garantia sobre ela. Se o proprietário não pagar sua hipoteca, o credor pode instaurar uma ação hipotecária por falta de pagamento e, neste caso, a casa é vendida em uma leilão ao maior licitante. No entanto, podem surgir outras situações relacionadas às garantias. Às vezes, elas podem ser pagas com os resultados das vendas do leilão.

Prioridade das garantias

Quando um documento de hipoteca é enviado ao tribunal distrital, ele é arquivado, indexado e documentado para que possa ser encontrado nos registros públicos. Esse processo se chama aperfeiçoamento da garantia. A data do arquivamento estabelece a ordem da garantia, ou seja, a primeira garantia arquivada no tribunal recebe o primeiro lugar; a segunda garantia recebe o segundo lugar, e assim por diante. Se uma casa for vendida em um leilão por R$ 300.000 e o detentor da primeira hipoteca for o Bank of America, que possui uma hipoteca de R$ 200.000, e o Chase Bank tiver uma segunda hipoteca por R$ 150.000, nenhuma das hipotecas será paga. O Bank of America receberá o pagamento integral porque está em primeiro lugar (a hipoteca foi arquivada em primeiro lugar) e o Chase Bank receberá R$ 100.000. O mutuário ainda ficará devendo R$ 50.000 ao Chase Bank, mas este deve buscar o recebimento do dinheiro que lhe é devido por outros meios, como um processo judicial. Se o Bank of America iniciou a ação hipotecária, o Chase Bank não poderá recorrer ao tribunal para receber seu pagamento.

Primeira hipoteca

Quando você compra sua casa, o credor que utiliza para o financiamento é o detentor da primeira hipoteca. Se ele inicia a atividade de ação hipotecária, o resto das garantias são canceladas, o que significa que as dívidas ainda existirão, mas elas não serão mais garantias da propriedade. O detentor da primeira hipoteca recebe o pagamento dos resultados da venda. Se qualquer um dos outros detentores de garantias quiserem ser pagos, eles devem apelar ao tribunal, pressupondo que exista dinheiro suficiente para pagar os valores devidos a eles.

Garantias secundárias

Caso você tenha um detentor de garantias em terceiro lugar, isso significa que os outros dois detentores arquivaram sua hipoteca no tribunal anteriormente a esse terceiro. Uma ação hipotecária também pode ser iniciada por um detentor que estiver em qualquer uma das posições. Neste caso, se o detentor que estiver em terceiro lugar iniciar a atividade, os detentores em quarta e quinta posição seriam excluídos, mas os detentores que estiverem acima da terceira posição permanecerão tendo direito de garantia sobre a propriedade. Sempre que o detentor de uma garantia iniciar as atividades de ação hipotecária, todas as outras garantas abaixo dela serão canceladas.

Saldos

Quando uma garantia é cancelada, o credor deve tentar recuperar o saldo utilizando métodos diferentes. Já que ele não tem mais o direito de garantia sobre a propriedade, ele não pode instaurar uma ação hipotecária, mas pode instaurar um processo judicial, por exemplo.

Data de arquivamento

A data de arquivamento de uma garantia ou hipoteca no tribunal distrital determinará a sua posição. A primeira hipoteca sempre recebe o primeiro lugar. A única exceção a essa regra é quando se tem garantias fiscais da receita federal, garantias de imposto de renda ou garantias de imposto sobre propriedade, já que todas elas têm prioridade sobre uma primeira hipoteca, independentemente de sua data de arquivamento.

Compra / Revenda

Outra opção para o detentor da garantia em segundo lugar é comprar a casa no leilão por um valor suficiente para cobrir o detentor da primeira hipoteca. Então, a casa pode ser vendida por um valor suficiente e a segunda hipoteca será liberada devido aos resultados da venda. Geralmente, existe uma escassez de participações em uma ação hipotecária; no entanto, isso nem sempre ocorre.

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